Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: WIBOR 3M (albo od 2025 r. WIRON) plus marża banku. WIBOR jest zmienny — publikuje go Rada NBP co miesiąc — i to on odpowiada za wahania Twojej raty. Marża jest stała. Jeśli bank wpisał 2,4% marży w umowie z 2020 r., płacisz ją do 2050 r., niezależnie od kondycji finansowej banku, wzrostu inflacji ani zmiany rządu.
Wysokość marży zależy od kilku rzeczy. Wkład własny 20%+ zbija ją zwykle o 0,3–0,5 pp. Aktywne konto osobiste u tego samego kredytodawcy zwykle o 0,2–0,3 pp. Ubezpieczenie na życie u kredytodawcy: kolejne 0,1–0,2 pp. Rekord z 2026 r. w polskich bankach: 1,8% w PKO BP przy 30% wkładzie własnym plus konto osobiste plus ubezpieczenie. Standard rynku: 2,4–2,8%.
Refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie kredytu do innego banku, opłaca się głównie wtedy, gdy nowa marża jest niższa o co najmniej 0,4 pp od aktualnej. Przykład: pierwotna marża 3,2%, refinansowanie do 2,5% na 25 lat pozostałych na 400 tys. zł kapitału daje oszczędność około 70 tys. zł. Trzeba jednak policzyć koszty przeniesienia: nowa wycena, ubezpieczenie pomostowe, opłata za wcześniejszą spłatę w starym banku (do 3% w pierwszych 3 latach).
Najczęściej zadawane pytania
W standardowej umowie hipotecznej — nie. Może się zmienić tylko wtedy, gdy w umowie zapisano konkretne warunki (na przykład wypowiedzenie ubezpieczenia na życie u kredytodawcy powoduje wzrost marży o 0,3 pp).
W kredycie gotówkowym rzadko mówi się o marży — używa się oprocentowania nominalnego. Marża pojawia się głównie w hipotece, kredycie samochodowym na dużą kwotę i firmowym.
Kiedy nowa marża jest niższa o 0,4 pp lub więcej i pozostały okres kredytu to minimum 7–10 lat. Krócej niż to, koszty przeniesienia zjedzą oszczędność.